【社宅】法人契約で審査に一度落ちたけど、パッションで押し切った話

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こんにちは。タクマ™ [@suwaru_blog] です。

ねんがんの社宅をてにいれたぞ

そのときの流れを文字起こししてみようと思います。

僕は (宅建は持ってるんですが) 不動産業界に詳しくありません。
あくまで体験談である点、ご了承ください。

社宅のメリット

会社設立したら、役員・従業員の住居を社宅に変更したいものだと思います。
なぜなら「そのときの引っ越し費用・家賃の半分以上を経費にできる」からです。

また法人契約では「住人が入れ替わっても、敷金・礼金が発生しない」メリットもありますね。ただし「住人が入れ替わったら家賃の何割か払ってください」みたいな特約を付けられることはあります。

借り上げて「役員の社宅」にするのは意外と難しい?

僕が良さげな物件を見つけて法人契約しようとしたとき…
なんと一度、保証会社の審査に落ちてしまいました。。。

その後、結果的に不動産屋さんが頑張ってくれて、なんとか審査 OK になったので、そのときのメールやりとりを公開しようと思います。
この記事で「一回審査に落ちてもなんとかなる場合がある」ことを伝えられると思います。

一度審査に落ちてしまった、株式会社 EeeeG とは

株式会社 EeeeG は 2020 年 3 月に出来たばかりの会社です。
不動産屋に申し込んだのが同年 11 月だったので、まだ決算期も迎えていませんでした。

資本金は 30 万円、従業員は僕だけ、登記場所はバーチャルオフィスです。
事業内容はシステム開発です。

控えめに言って「零細企業」です。
特に、一言に IT 企業といっても胡散臭い会社は多いので嫌がるオーナーさんも多いそうです。

審査が通るまでのメールやりとり

審査に落ちたときのメール…

池田 拓馬様
お世話になっております。

お申込みいただいております『▲▲』ですが、
管理支店等に確認したところ、法人でのご契約は難しい様です。
そこで個人契約で改めて審査をさせていただきたく思います。
個人契約で審査を進めてよろしければ、先日お話ししておりました
緊急連絡先様(一緒に住わない三親等以内の方)の情報をいただけますでしょうか?

大変お手数ですが、ご対応の程よろしくお願い致します。
その他ご不明な点等が御座いましたら、お気軽にご連絡下さい。
今後ともよろしくお願い致します。

ダメ元で不動産屋に交渉してみた

審査をしているのは保証会社です。
なので不動産屋に頼むのも酷な話ですが、少しだけ粘ってみました。

初期費用だけで約 60 万円、月々約 9 万円の物件だったので、
それを「個人で払うか、法人で払うか」は大きな違いだったからです。

■■様
お世話になっております。
池田でございます。ご確認いただきありがとうございます。

> 法人でのご契約は難しい様です。

こちらは法人契約できる望みが全くない、という認識でよろしいでしょうか?
そもそも法人契約できない物件だったら仕方がないのですが、
当社が審査に通らなかったという話であれば、
少し礼金を追加する、家賃を半年・一年分を先払いするなど、なにか条件を追加して審査クリアできたりしないものでしょうか?
物件を営業所として使ったり、打ち合わせに使ったりすることは一切ないので、利用面でご迷惑おかけすることはないと思います。
また個人契約をしても法人と建物賃貸借契約を交わす必要がありまして、転貸が禁じられている場合、個人契約自体が難しいかもしれません。

なんとか法人契約のお許しを頂けると非常に助かります。

お手数ですが、再度条件面のご確認をしていただけないでしょうか?
よろしくお願いいたします。

あと、もう一通メール送信しました。

■■様
五月雨でメール送信を失礼します。

私の他にも連帯保証人を立てるとか、
会社謄本、代表の給与明細などを書類提出することも可能です。 
※ 初年度なので決算書はないですが、現時点の試算表・総勘定元帳など印刷したものは提出できます。

もし審査に落ちた理由をヒアリングできるのであれば、
審査が通るように尽力したいと思っております。
よろしくお願いいたします。

返事がきた

池田 拓馬様
お世話になっております。

お申込みいただいておりました「▲▲」ですが、
再度交渉を重ねた結果、無事に審査が通りましたので、ご報告させていただきます。
この度は審査の件でご心配をおかけして申し訳ございませんでした。
ご契約開始日は12月21日(月曜日)となりますので、
現在のお家の解約のご連絡をお願い致します。
これよりご契約書の作成に入らせていただき、
完成致しましたら改めてご連絡させていただきます。
※初期費用のご入金は今月中となります点、ご了承くださいませ。

その他ご不明な点等が御座いましたら、 お気軽にご連絡下さい。
今後ともよろしくお願い致します。

なんと審査に通った。

メールであがいたことの要約

  • 資本金は少ないけど、資金はあるアピール
    • 家賃を半年・一年分を先払いしてもよい宣言
    • なんなら礼金を追加してもよい宣言
  • オーナー、近隣の住民に迷惑はかけないアピール
    • (家で仕事はするけど) 営業所としては使わない宣言
    • 打ち合わせもしない宣言
  • 書類は何でも用意できるアピール
    • (今回はないけど) 決算書
    • 現時点の試算表 / 総勘定元帳
    • 会社謄本
    • (代表取締役である) 自分の給与明細
  • 連帯保証人を立てるアピール
    • (代表取締役である) 自分を連帯保証人とする
    • 他にも保証人を立てることができる宣言

なんでここまで言うんだ…という印象があるかもしれません。
それは神物件だったからで、多少お金を使ってでも、何としてでも契約したかったのです。

だから「礼金を多めに払ってもいい」まで言っちゃったのです。
※ しかし、これにどれだけ効果あるのか分からないです…

(今となっては) 言わなくても良かったこと

ところで「個人契約しても、結局は法人に貸し付ける予定」など言わない方がいいと思います。

たしかに個人と法人で賃貸借契約を結んで、
個人に払うお金を「地代家賃」として経費にすることはできます。
しかし、こういった又貸しは契約で禁じられることが一般的です。

法人契約しかする気がないと脅しているみたいで心象が悪いと思いますし、
個人契約すら断られる可能性が出てきます。

又貸しするかも…なんて、あまり堂々と言うことではありませんでしたね。

結局、初期費用はいくらになったのか

初期費用は変わりませんでした!
しかし、そこからの仲介手数料・礼金の値引き交渉には失敗しました。

礼金をイジっちゃうと、やっぱり法人契約をやめてくれと言われかねないので…
人気物件なので、仲介手数料も 1 ヶ月でお願いしてます…

このようなこと言われたんですよね。

また重要事項説明のときに知ったんですが、貸主は「不動産屋のグループ会社」でした。
なので実際のところ、不動産屋が法人契約を通すのは難易度低めだった?…かもです。

言われるがままの金額になってしまいましたが、最初の金額で法人契約することはできました。
こんな弱小企業でも法人契約できたので、一度断られた位で悲観する必要はないと思います。

社宅ひとつでかなり節税できます。みなさんも悪あがきしてみては?

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